新規事業に挑戦！（第10回）「地方不動産投資」で成功する法則を編み出し伝授

　このように地方不動産ならではの特徴やリスクがある中で、ゴールドスワングループが地方不動産投資に成功しているのには理由があります。同社の最大の強みといえるその理由は、徹底した「エリア分析力」です。やみくもにどのエリアの物件にも手を出すのではなく、利回りが高く、高い入居率を見込めるエリアに絞って物件を選んでいます。

　東京の都心は人口が安定しており、むしろ増加傾向にあるくらいです。それに対し、地方は減少の一途をたどっているかというと、決してそういう地域だけではありません。伊藤社長は地方の中でも人口が比較的安定している主要都市に目を付けました。例えば、中部地方は全体で見ると人口が減少していますが、名古屋市は増加しています。三重県全体では人口が減っていても四日市市や鈴鹿市では減り方は小さい。

　地方都市は人口が減少している地域とそうでない地域が明確に分かれており、今でも不便な場所から便利な場所へと人が移動しているのです。このように地方の中でも比較的人口が安定していて不動産投資に向いているエリアのことを同社は「勝ち組エリア」と呼んでいます。

　また、投資に適したエリアの条件は大きく3つあります。

　1つは、金融機関の融資が付きやすいエリアです。不動産購入時には銀行の融資を受けることがほとんどなので、そもそも金融機関が少なかったり、東京からの投資家を想定しておらず融資が付きづらかったりするエリアというのは、いくら利回りが高い物件があったとしても避けた方が賢明です。「例えば青森市などは、東京から不動産を購入する投資家が来ることなど想定されておらず、融資が付きづらい」（伊藤社長）といいます。

　次に投資に適した物件があるかどうか。例えば、5000万円から1億円程度のRC（鉄筋コンクリート）のマンションを探しても、2000万円のアパートしかない、というエリアも結構あると伊藤社長は言います。さらに、収益が出るエリアかどうかを確認すること。「不動産投資連合隊」などの収益物件専門のサイトで県ごとに物件を探してみることを、伊藤社長は勧めています。

　2つ目が利回りの高い物件があること。地方全ての物件が利回りが高いかというと、そんなことはありません。例えば京都市は利回りの高い物件はほとんどありません。京都は古い街なのでもともと土地の価格が高く、売る人も少ないため利回りが低くなりがちです。一方で東北地方や北陸は利回りが高い物件が多いそうです。

　他にも、街が常に変化するという地方の特徴に対しては、伊藤社長は「マルチニーズがあるエリアで賃貸経営すること」を意識しています。例えば、工業団地で働く人向け、近隣の大学に通う大学生向けなどのシングルニーズのエリアでは、万一その工業団地や大学が閉鎖・移転した場合、入居率が低下しやすくなります。不景気で工業団地がなくなったとしても、国道があり自家用車を持っている人は街中に出られるので、生活エリアとしてニーズがあるなど、複数のニーズがあれば安定した入居率が見込めます。

　また、伊藤社長は実際に現地に足を運び、その周辺の類似物件の入居率を調べます。「経験からの感覚値ですが、そこの入居率を見て、7～8割であれば、手堅く賃貸経営ができると思います。一方で、5～6割の物件が多かったり、平均して5割を切っていたりするエリアというのは、需要が少ないと考えます」。

　どのようにして入居率を調べるのでしょうか？

　「単純に外からベランダを見ると、空き部屋は暗くなっていてカーテンが付いていません。空き部屋を地道に数えていき、全戸数からその割合を出すのです」

　また、地域の適正家賃、競合物件の家賃についても調べます。このとき、不動産仲介会社の物件検索サイトで「○○駅から徒歩10分」というようなキーワードだけで比較するのは注意が必要です。「駅徒歩10分」で検索すると、駅の北側と南側の両方の物件がヒットするからです。地方では同じ「駅徒歩10分」のエリアでも、人気のあるエリアと人気のないエリアに分かれます。

　例えば、仙台市に「東照宮」という駅がありますが、駅の北側は山になっていて人気が低いのですが、南側は仙台駅にもすぐに出られて街も整備されていて人気があります。そうすると、北側と南側とでは家賃の相場が変わってきます。同じ駅徒歩10分のエリアでも、このことを理解しておかなければ、適正な家賃を知ることができません。しっかり地図を見ながら調べることが重要です。

　伊藤社長はこのように人口トレンドや家賃相場、エリアの特徴、入居率を細かく分析し、賃貸需要のあるエリアなのか、長期的に賃貸需要が見込めるエリアなのかを見極めています。

『なぜ新事業が起こせるのか？飛躍するベンチャー7社に学べ！』／森部好樹著